Госпрограмма льготной ипотеки может быть продлена более чем на год. Правительство, согласно проекту постановления, размещенному Минфином на regulation.gov, предлагает продлить срок программы до 31 декабря 2021 г. (должна была закончиться в ноябре), а ее бюджет – увеличить более чем втрое: с 900 млрд до 2,8 трлн руб.
Эта программа была запущена в апреле, чтобы поддержать застройщиков в кризис. По ее условиям ипотечная ставка не может превышать 6,5% годовых (разницу субсидирует государство), но многие банки кредитуют еще дешевле: по подсчетам оператора программы Дом.РФ, средневзвешенная ставка у топ-15 банков в первую неделю октября составляла 6,09%. Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей – 12 млн руб., для других регионов – 6 млн, минимальный размер первоначального взноса – 15%. По данным Дом.РФ, к 8 октября банки успели выполнить 2/3 программы, выдав кредитов на 607,5 млрд из 900 млрд руб.
Программа должна завершиться 1 ноября, но чиновники и банкиры неоднократно высказывались за ее продление. В конце сентября о планах продлить программу сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Ипотечный рекорд
Льготная ипотека в сочетании со снижением ставок обычной привели к настоящему ипотечному буму. Летом рекорды переписывались один за другим. В августе (последние доступные данные ЦБ) банки выдали ипотеки на 392 млрд руб. – максимум с момента наблюдений в 2018 г., а ставка была рекордно низкой – 7,16% годовых. Около трети суммы – 126 млрд руб. – выдано по программе льготной ипотеки. По итогам года ипотечный портфель банков может вырасти более чем на 18%, оценивал директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов в интервью «Прайму» на прошлой неделе (в прошлом году рост был 17%).
Ипотека тянет за собой все розничное кредитование: например, в августе она прибавила 2,3%, розничные кредиты в целом – 1,9%.
Ипотечный пузырь
Обратная сторона медали – спрос увеличивает цены на жилье. По подсчетам аналитиков Сбербанка, в июле – августе цены на жилье выросли в среднем на 3% год к году, причем новостройки (на них распространяется программа) дорожали вдвое быстрее: на 6,2%. Этот рост аналитики связывали именно с антикризисной программой ипотеки.
Если вовремя не свернуть программу, она может привести к надуванию пузырей на рынке жилья и ипотеки, беспокоились эксперты, в частности, замминистра финансов Алексей Моисеев. «В целом вопрос такой, насколько правильно системно субсидировать такой кредитный продукт, как ипотека. Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы брать ипотеку», – говорил он летом, усматривая в этом опасность и для бюджета. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами антикризисных [мер] может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, что будет со ставкой через 10–15 лет. При этом если ставка субсидирована ниже рыночной, то она не будет рефинансирована, и срок жизни этих кредитов по факту будет больше тех лет, сколько они сейчас живут. Это будут те же номинальные 20 лет. И непредсказуемы расходы бюджета в неопределенном будущем».
Теперь он считает иначе. «Продление программы позволит повысить эффективность поддержки строительной отрасли, доступности ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции и повлечет за собой благоприятные социально-экономические последствия для экономики страны», – приводятся его слова в сообщении Минфина.
ЦБ пока не опасается пузыря на ипотечном рынке, но риски могут проявиться при продлении программы и увеличении ее лимита, признавал Данилов: «Потенциальные риски связаны с тем, что быстрое увеличение объемов выдач кредитов может вести к росту цен на жилье, создавая риски перегрева. После окончания программы спрос может упасть, а за ним и цены. Если в этом момент произойдет очередной кризис, когда у людей упадут доходы, то кредитные риски для банков могут существенно вырасти».
Рекорд или пузырь
Минфин заявил очень высокий объем программы, который фактически сопоставим со всеми выдачами ипотеки за прошлый год, указывает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. При продлении программы больше чем на год могут возникнуть риски перегрева рынка, согласна она: «Реальные доходы населения падают, поэтому нет уверенности в том, что дальнейшие выдачи будут обеспечены за счет платежеспособных граждан. Кроме того, ажиотажный спрос за счет доступных кредитов может еще больше подтолкнуть вверх цены на первичное жилье». Чтобы снизить риски, банкам нужно будет довольно строго оценивать заемщиков, полагает Щурихина. Для ограничения рисков целесообразно также было бы уменьшить лимиты по программе и увеличить первоначальный взнос (например, до 20%, как было на начальном этапе программы), допускает она.
Уровень освоения уже выделенных средств показывает, что банки взвешенно подходят к выдаче ипотеки, считает аналитик корпоративных рейтингов Национального рейтингового агентства (НРА) Алла Юрова. По ее мнению, продление программы, наоборот, может снизить ажиотажный спрос – многие спешили взять ипотеку, пока программа действовала, Теперь же люди смогут более взвешенно принимать решение о покупке жилья, а у застройщиков появится стимул и время для увеличения объемов строительства, что позволит выравнять цены.
«В момент запуска программы мы проводили исследование, чтобы выяснить, как она изменила критерии выбора и причины покупки жилья, – рассказывает управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков. – Оказалось, что для 1/3 это в принципе первая возможность купить жилье, а почти 2/3 респондентов теперь могут приобрести квартиру просторнее, в более престижном микрорайоне или с отделкой». Интерес к программе стабильно высокий и в случае ее продления он сохранится, полагает Спиваков.
Значительных рисков для перегрева ипотечного рынка он не видит – в первую очередь из-за низкого уровня ставок: «Пузырь – это ситуация, когда люди не могут обслуживать кредит. В данном случае выплаты падают, а доходы стагнируют уже более пяти лет».
Продление программы было ожидаемым, резюмирует зампред правления «Абсолют банка» Антон Павлов: без господдержки строительный рынок сейчас не сможет работать.
