Вопреки пандемии прошлый год оказался крайне успешным для рынка ипотеки, установившего сразу несколько исторических рекордов, следует из статистики Центрального банка. За год россияне набрали 1,7 млн ипотечных кредитов почти на 4,3 трлн руб. Предыдущий рекорд 2018 г. — чуть более 3 трлн руб.
Заемщики активизировались под конец года, оформив в декабре 212 500 кредитов на 560 млрд руб.
В результате ипотечный портфель банков к началу 2021 г. достиг 9,07 трлн руб. Доля просроченной ипотечной задолженности за счет роста портфеля за год снизилась: с 0,97 до 0,85% на январь этого года.
Причиной ажиотажа стало значительное падение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ (снизилась за год на 2 п.п. до 4,25%). Так, средневзвешенная ставка выданной в течение месяца ипотеки за год упала с 9 до 7,36%. В течение года ставка несколько раз обновляла исторический минимум, достигнув дна в августе — 7,16%, но осенью немного подросла.
Дополнительно спрос на жилищные кредиты подогрела стартовавшая в прошлом году программа льготной ипотеки под 6,5%. По данным оператора программы Дом.РФ, в прошлом году банки выдали 345 600 льготных кредитов на сумму более 1 трлн руб., то есть почти каждый пятый кредит был выдан по льготной ставке.
Программа льготной ипотеки существенно поддержала рынок, однако основной вклад в рост рынка на фоне общего снижения ставок все же внесли сделки со вторичным жильем, в том числе рефинансирование ранее выданных кредитов, настаивает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Повлиял и фактор сбережения, считает она: кризисные явления в экономике, падение курса рубля и снижение ставок по вкладам стимулировали население искать более надежные и доходные способы вложения средств.
Программа льготной ипотеки была запущена в апреле 2020 г., чтобы поддержать застройщиков в кризис. По ее условиям ипотечная ставка не может превышать 6,5% годовых (недополученный банками процентный доход субсидирует государство). Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн, минимальный размер первоначального взноса — 15%. Первоначально программа должна была завершиться 1 ноября, но затем была продлена до 1 июля этого года. А на прошлой неделе «Интерфакс» со ссылками на источники в правительстве сообщил, что чиновники обсуждают повторное продление программы — до конца 2021 г., но с модификациями. Например, ее можно было бы продлить только в некоторых регионах, где жилищное строительство развивается неактивно, заявил в четверг председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Цена рекорда
Впрочем, ЦБ обратил внимание и на «нежелательные эффекты» ипотечного бума в обзоре «О развитии банковского сектора». Прежде всего — это рост цен на жилье, который во многом съел выгоду от более низких ставок. По данным ЦБ, в прошлом году цены на жилье выросли на 15,6%. Кроме того, банки стали выдавать больше кредитов с низким (менее 20% от стоимости жилья) первоначальным взносом: это 35% от выдач в III квартале 2020 г. против 28% в II квартале. На первичном рынке, где применяется льготная программа, доля таких кредитов выросла еще больше: до 40% с 24%. Приличный объем ипотеки с низким первоначальным взносом выдается людям, у которых довольно высокая долговая нагрузка, и комбинация этих двух факторов при сохранении текущих темпов роста, а также с учетом стоимости жилья может привести к накоплению рисков, отметил директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов.
Тем не менее, по данным за девять месяцев 2020 г., льготная ипотека продолжала оставаться выгодной для заемщика в части снижения ежемесячного платежа и переплаты, замечает Щурихина. По ее оценкам, при текущих средних по рынку ставках, сроках и первоначальному взносу выгода от льготной ипотеки сойдет на нет при средней цене квадратного метра в целом по России выше 81 000–82 000 руб. (сейчас, по данным Росстата, это чуть более 76 000 руб. за 1 кв. м на первичном рынке). При этих значениях размер ежемесячного платежа при сниженной ставке практически сравняется с платежом до снижения ставок и активного повышения цен.
Но снижение ставок даже без льгот было существенным, что в любом случае подстегнуло бы рост цен рынка недвижимости, замечает старший директор группы финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
«Мы не видим существенного изменения среднего чека и среднего платежа», — говорит начальник управления развития ипотечного бизнеса банка «Открытие» Елена Назаренко. Качество кредитов, по ее словам, стабильно высокое.
Дальше — вряд ли больше
Шансов, что ипотека еще больше подешевеет в этом году, немного, единодушны эксперты. С учетом ускорения инфляции в начале года оснований для дальнейшего снижения ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок нет, говорит Пивень.
Если программа льготной ипотеки завершится к 1 июля, во второй половине года можно ожидать и некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку, допускает Щурихина. Возможный уровень ипотечных ставок в первом полугодии — 7–7,5%, во втором — 7,5–8%, говорит она.
«Ставки могут двигаться примерно на 0,2–0,3 п.п в обе стороны», — считает предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. Но так как ключевая ставка находится на рекордно низком уровне, первичный и вторичный рынок продолжат рост — примерно на 5–10%, полагает она. Назаренко также ждет относительную стабильность ставок с небольшим движением вниз или вверх в зависимости от ситуации на рынке.
Ажиотаж на рынке ипотеки и переход на проектное финансирование застройщиков привели к значительному росту счетов эскроу в прошлом году. По данным ЦБ, за год они выросли с 137 млрд до 1,2 трлн руб.
Щурихина считает, что рост рынка будет более органическим: значительная часть заемщиков с опережением взяли ипотеку в прошлом году из-за привлекательных ставок, при этом в условиях падения доходов населения на рынок неизбежно выходит меньше новых платежеспособных клиентов. Дальнейшее же продление льготной ипотеки может привести к дисбалансам на рынке и его перегреву, опасается она, так как может привлечь заемщиков, которые переоценят свои силы для обслуживания такого долгосрочного обязательства, как ипотека. Поэтому в случае продления программы имеет смысл пересмотреть ее условия, например увеличить первоначальный взнос, рассуждает Щурихина.
