После нескольких месяцев обсуждений стали известны условия, на которых может быть продлена программа льготной ипотеки, подстегнувшая рост рынка в прошлом году. Президент Владимир Путин сегодня на ПМЭФе предложил продлить программу льготной ипотеки еще на год, до 1 июля 2022 г., причем по всей России (хотя ранее обсуждалось сохранение программы только в отдельных регионах). Но изменятся условия программы: максимальная ставка ипотеки вырастет с 6,5% до 7%, а предельная сумма кредита снижена до 3 млн руб.
Одновременно Путин предложил изменить еще одну льготную программу — семейной ипотеки — и распространить ее на семьи с одним ребенком, если он родился 1 января 2018 г. и позже (программа была доступна только для семей с двумя и более детьми). Максимальная сумма кредита по программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составит 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб. Ставка — 6%.
Как устроена программа льготной ипотеки под 6,5%
Программа льготной ипотеки была запущена в начале пандемии для поддержания строительной отрасли первоначально на апрель — октябрь 2020 г., затем немного скорректирована, а позднее продлена до 1 июля 2021 г. Она выдается на покупку квартир только в новостройках. Сейчас максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для других регионов — 6 млн. Первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Ставка кредита не может превышать 6,5% годовых при условии страхования жизни заемщика.
Ипотека с господдержкой выполнила свою задачу, но имела ряд побочных эффектов. По данным Минстроя, с начала действия программы банки выдали льготных кредитов более чем на 1,3 трлн руб. В то же время запуск программы стал одной из причин роста цен на жилье, что в ряде регионов нивелировало эффект от сниженной ставки. По данным Росстата на 1 апреля 2021 г., цены на первичном рынке жилья в годовом выражении выросли на 17,6%, на вторичном — на 13,6%. А средний срок ипотечного кредита, по данным ЦБ, вплотную приблизился к 20 годам.
Эксперты также опасались, что продление программы приведет к формированию пузырей на рынке. Программу льготной ипотеки надо вовремя остановить, чтобы не допустить перегрева на рынке жилой недвижимости, призывала в конце прошлого года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Позднее она предложила продлить программу до конца 2021 г., но только в отдельных регионах. В интервью «Известиям» председатель Центробанка называла 24 региона, где спрос на недвижимость еще не восстановился и продление программы не должно было привести к росту цен.
Повышение ставки по программе до 7% рынок не удивило. Это логичный шаг на фоне роста ключевой ставки, считает директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк дом» Вадим Мамонов. По мнению руководителя розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрия Алексеева, такой уровень ставки позволит сохранить приемлемый уровень кредитной нагрузки при заявленной сумме кредита. Продление программы также позволит удержать рост ипотечных ставок, даст возможность дальше наращивать объемы строительства и ипотеки в регионах, считает руководитель блока розничного бизнеса Россельхозбанка Светлана Вишнякова. Повышение ставки по госпрограмме в условиях выросшего уровня рыночной ставки может быть оправданно, так как сохранение дифференциала ставок будет достаточно для поддержания спроса, отметил зампред правления Сбербанка Кирилл Царев на ПМЭФе.
Новые условия льготной ипотеки позволят купировать резкий рост цен на недвижимость в отдельных регионах. В мегаполисах сейчас нет проблем с темпами ввода жилья, однако стоимость квартир становится все менее доступной для населения– Андрей Костин
Снижение лимита позволит сделать спрос более равномерным даже при продлении программы для всех регионов, считают эксперты. Это компромиссное решение, говорит аналитик Moody’s Мария Малюкова. «Ограничение суммы кредита до 3 млн руб. позволит охладить спрос в регионах, где цены сильно выросли за последний год, в частности в Москве и Санкт-Петербурге. При этом заемщики из таких регионов программой воспользоваться смогут, но только при большом первоначальном взносе, а это снижает риски», — рассуждает она. С другой стороны, в других регионах, где спрос и цены на жилье ниже, продление программы на год позволит поддержать выдачи ипотеки. Предложение по семейной льготной ипотеке адресно направлено на граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и при этом позволит ограничить спекулятивный спрос со стороны инвесторов, добавляет она.
Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников, впрочем, допускает, что изменения в условиях программы могут привести к снижению спроса и повлечь за собой рост интереса к традиционным программам жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках.
Moody’s ждет роста ипотеки двухзначными темпами в этом году, тем не менее по сравнению с 2020 г. динамика выдач, скорее всего, замедлится, скептична Малюкова: новые условия программы с господдержкой все же отсекают часть заемщиков из регионов с дорогим жильем, плюс платежеспособный спрос во многом уже был удовлетворен за прошлый год.
Льготная ипотека, оказывая поддержку строительной отрасли, приводит к росту цен на недвижимость и закредитованности населения, напоминает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. Продление госпрограммы в условиях снижения реальных доходов населения в перспективе может привести к ухудшению качества обслуживания задолженности граждан, опасается он. Повышение процентной ставки несколько ограничит рост ипотечного спроса и, как следствие, стоимости недвижимости, признает Перфильев, но рост цен на жилье уже снизил для заемщиков реальные выгоды от льготных ставок по сравнению с уровнем, который был на момент старта программы. В этой ситуации правительству необходимо поддерживать баланс рисков и не допустить решение проблем строительной отрасли за счет роста кредитных рисков в банковском секторе, подчеркивает он.
